房地产专家陈哲：未来三年一半房企会消失，现在买房怎样选才不踩坑？

当全国商品房库存已达68亿平方米，去化周期长达47.6个月；当购房主力人群比十年前减少6000万，60岁以上人口占比突破15.9%——房地产市场的底层逻辑正在彻底重构。未来三年，半数以上房企或将消失，只有完成轻资产转型的强者才能存活。在这个分化加剧的时代，核心城区有学区地铁配套的改善型住宅依然抢手，而三四线城市的低质刚需盘却难觅买家。面对‘面粉贵过面包’的供需矛盾，我们是否应该抛弃‘闭眼买房就能赚钱’的思维？如何让房子为你工作，而不是你为房子工作？这场对话将揭秘房产抉择的关键法则。

Hello大家好，欢迎收听我们的播客，我是主持人凌薇。今天，我们有幸邀请到了房地产专家陈哲老师，一起来聊聊房地产行业的现状和未来。陈老师您先跟大家打个招呼，大家好，我是陈哲，很高兴能和大家分享一些行业见解。欢迎陈老师，那咱们今天第一个部分，先聊一聊行业困境，就是房地产行业现在到底面临着什么样的笑售，和库存的难题咱们先聊第一个话题，市场需求到底还够不够，尤其是现在购房主力的人群也在发生变化其实中国的城镇化和人口红利这两个曾经是支撑房地产市场的两大支柱，现在都已经出现了非常明显的慢下来，甚至见顶的这样的一个趋势。那这么说的话，需求的释放就确实受到了限制。没错，你想以前我们靠镜城买房，这样的需求现在也逐步地放缓了。那同时，我们的购房的主力人群20到35岁，这个群体比十年前要少了将近6000万那同时，我们的60岁以上的人口占比已经到了百分之十五点九，那这些人主要是来消耗存量的。那所以未来的房地产的市场需求是明显缩水的那现在这个库存到底累积到一个什么样的程度了？现在的全国的商品房的库存已经到了68亿平方米那这个去化周期已经拉长到了47.6个月，那你想这个时间远远超过了合理的一个区间。那是不是说不同的城市之间的差距也会越来越大。没错，黎响三四线城市它的库存压力就特别大，那有些地方甚至超过了50个月。但是你的一线城市可能就12个月左右。那同时改善型的住宅还是比较抢手的，但是低质的刚需的盘就去化玖痕慢，所以就是说未来的市场会越来越分化，那好的房子会越来越好，那不好的房子就会越来越难卖。你觉得现在这个房地产的市场供需关系到底有哪些比较突出的矛盾，现在面粉贵过面包的情况还在延续。你有些地方地价都涨上去了，但是你的房价反而跌了那这个就是一个明显的供过于求。而且你是无笑的供给过多，那有笑的需求被挤压的很厉害，所以大家就是买房越来越需要挑日子。没错，而且购房的需求还在不断的分散，那同时房子的属性也在慢慢的回归居住本身，那投资和投机的需求则在不断的被挤出，所以未来的市场会是一个买方市场，那好的产品会越来越受到青睐，那不好的产品则会越来越难脱手。行，关于房地产行业困境这部分内容咱们就先聊到这，休息一下，马上回澜那咱们接下来就聊一聊企业困境，就是房企的融资和债务的问题。那这个可能大家也都很关心说，最近房企的融资到底是一个什么样的形式因为现在这个行业还没有完全的回暖，所以房企的融资环境也没有什么根本性的好转。那虽然说最近有一些政策上面的放松，但是其实金融机构还是比较谨慎的，所以就是说想借钱买房的企业还是不容易。对，没错，就是只有少量的头部企业，比如说像华润中海这样的一些国企他们还是可以比较容易的拿到钱。那其他的那些民企，尤其是现金流不好的一些房企他们还是被拒之门外，那这个就是导致了整个行业的融资格局是越来越分化那很多房企就只能靠自己的销售回款来苦苦的支撑。那现在房企的债务违约的情况有没有什么新的变化其实违约的现象还是不断的在发生，而且违约的主体也变得更加的分散，那有一些本来很稳健的头部的企业也都出现了这种债务的压力，那主要原因就是因为房企的子衿链断裂那这个也是导致了行业里面的这种信用分层更加的严重，那投资者和购房者都会更加谨慎的去对待这些风险。最近大家也都看到了，就是房企的债务重组和转型的这样的一个动作越来越多，那你觉得这种变化背后到底意味着什么，其实这就是说明整个行业正在经历一个非常深刻的一个阵痛，那很多企业就是没有办法再继续靠传统的这种高杠杆高周转的模式去生存了，那现在只有极少数的企业，比如说像华润中海这样的一些国企，他们还可以比较顺利的拿到新的资金。那其他的那些民企的话，要么就是彻底的出清，要么就是说他们必须要彻底的放下这种重资产的想法，走向这种情，资产的管理和服务的转型，那这个就是导致整个行业的格局会被彻底的重塑那未来的这种优质的房企和落后的房企会更加的两极分化，那整个行业也会更加的健康和可持续聊了这么久的房企融资和债务问题，感觉信息量不小，咱都歇会儿喝口水待会儿继续。咱们来进入第三个部分，咱们来聊一聊未来的发展和个人决策。好吧，第一个问题就是说，未来三年中国的房企会怎么变化？我觉得，未来的三年，应该是房企的洗牌会加速，那会有一半儿以上的房企会倒闭或者是被收购，那能够活下来的肯定是那些大型的国企，或者是说已经完成了轻资产转型的这种民营房企。那其他的那些靠土地红利和高杠杆的企业就会彻底的退场。所以就是说只有真正的强者才会剩下对没错，而且就是头部企业，他们会占据更大的市场份额。那同时，他们的这种专业化和管理效率会成为核心的竞争力那同时，由于这个融资环境的变化，所以说房企也会从过去的那种重资产的开发转向这种轻资产的运营和服务那这样的话，就会行业的格局会更加的健康和可持续。那我觉得，现在如果说想要买房的话，应该怎么去选才能保证这个房子以后好出手其实现在这个市场已经很明显的是分化了，那好的城市好的地段，好的品质的房产依然是稀缺的。那反而是那些三四线城市或者说远郊的这种房产会越来越难卖，所以就是说，选对地方比什么都重要。对，没错，而且核心城区的这种学校地铁这些配套的房产是很有保障的，那同时满足这种绿色建筑标准的，或者是说，这种改善型的住房是会更受青睐的。那同时，你还要去关注这个小区的物业，以及你的房子的装修等等这些细节那你才能够保证你的这个资产是比较有流动性的，并且能够抵御风险。那如果说，现在有人手里有好几套房子，那怎么去处理这两类房子是最明智的其实现在市场环境下，那些月供压力很大，然后租金又没有办法覆盖利息的这种房子，以及人口流出区的这种空置的房子都应该要优先考虑出手，那可以把这些钱用来还掉一部分贷款，或者是说投资到一些更有流动性的地方，所以就是说不要让房子拖垮了你的财富，对，没错，那剩下的就是你要留一些高品质的，或者说核心区域的这种房产，那这些是可以给你带来稳定的回报的。那同时，你还要去根据政策的变化和市场的走势，不断的去调整你的资产配置，那你才能够真正的让你的房子为你工作，而不是让你为房子工作。对，今天咱们聊了这么多，其实归根结底，就是大家要告别这种，闭眼买房就能赚钱的这种思维，然后去更理性的去看待这个房地产市场，根据自己的需求和能力去选对房子，才能够在这个新的格局当中站稳脚跟那就是这期节目咱们就到这里，感谢大家的收听，咱们下期再见。